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La inversión en bienes raíces para obtener ingresos por alquiler puede constituir una decisión financiera sumamente acertada; sin embargo, está repleta de desafíos que pueden disminuir significativamente su rentabilidad. A continuación, presentamos los errores más frecuentes que cometen los inversionistas, con el fin de que los evite desde el principio.
1. No saber calcular correctamente el retorno o cap rate y no considerar la preconstrucción como una de las mejores etapas para comprar
Muchos inversionistas se dejan llevar por expectativas poco realistas sin calcular con precisión la rentabilidad real. Además, descartan comprar en preconstrucción sin analizar que esta etapa puede ofrecer mejores precios y mayor plusvalía.
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2. Desestimar la importancia de la plusvalía
Algunos compradores solo consideran la rentabilidad inmediata sin proyectar el crecimiento del valor de la propiedad a largo plazo.
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3. No definir un público ideal ni conceptualizar la propiedad
No todas las propiedades sirven para cualquier inquilino. Es crucial definir qué tipo de arrendatario buscas y adaptar la propiedad a sus necesidades.
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4. Preferir rentar caro aunque se demore, en vez de bajar el precio y poder escoger un mejor inquilino
Esperar demasiado por un precio alto puede generar vacancia prolongada y afectar la rentabilidad.
5. No conocer las estrategias fiscales
Pagar más impuestos de los necesarios o no estructurar correctamente la inversión puede reducir significativamente tus ganancias.
6. Subestimar costos de mantenimiento
No considerar reparaciones, mantenimiento y mejoras puede afectar la rentabilidad a largo plazo.
7. No considerar los tiempos muertos y cómo afectan la tasa de retorno
Cada mes sin inquilino significa pérdidas. Es importante anticipar y minimizar estos periodos.
8. No trabajar con un property manager u operador experimentado
Administrar por cuenta propia sin experiencia puede resultar en problemas de cobranza, mantenimiento y selección de inquilinos.
9. Invertir sin una estrategia de salida: No considerar qué hacer si la inversión no da los resultados esperados
Toda inversión debe tener un plan de salida bien definido para minimizar riesgos.
10. Quedarse con la propiedad más de 10 años
A veces es mejor vender y reinvertir en nuevas oportunidades en lugar de quedarse con una propiedad que deja de ser rentable.
11. Creer que las rentas cortas son la mejor opción solo por los números iniciales
Si bien las rentas cortas pueden parecer más rentables, requieren mayor gestión, mantenimiento y están sujetas a regulaciones cambiantes.
12. Ignorar la importancia de las amenidades: Comprar en desarrollos con pocas amenidades que afectan la demanda
Las propiedades con buenas amenidades tienen mayor demanda y menos tiempos muertos.
13. Fijar precios de renta incorrectos: Poner precios muy altos o muy bajos sin conocer el mercado
Un precio demasiado alto genera vacancia; demasiado bajo reduce la rentabilidad.
14. No respetar las 3 reglas de la inversión inmobiliaria: 1: Location, 2: Location, 3: Location
Ubicación es clave. Una propiedad mal ubicada puede tener poca demanda o bajo crecimiento en plusvalía.
15. Invertir en preconstrucción sin respaldo: No verificar la solidez del desarrollador y los tiempos de entrega
Es vital investigar la reputación del desarrollador para evitar retrasos o incumplimientos.
16. No considerar periodos de vacancia: Suponer que la propiedad siempre estará rentada sin interrupciones
Siempre se debe contemplar un fondo para cubrir meses sin ingresos.
17. No diversificar riesgos: Apostar todo en una sola propiedad o ubicación sin evaluar otras opciones
Diversificar ayuda a minimizar riesgos y aumentar oportunidades de ingreso.
18. Descuidar la certeza jurídica: No revisar documentación legal, escrituras y antecedentes de la propiedad
Comprar sin asesoría legal puede derivar en problemas legales y pérdidas económicas.
19. Comprar la propiedad como si la fuéramos a usar nosotros
Invertir con base en gustos personales en lugar de la demanda real del mercado es un error frecuente.
20. Confundir inquilino con el ocupante
No todos los que ocupan la propiedad son los que firman el contrato. Hay que asegurarse de quién es el responsable legal.
21. No saber si rentarle a empresas (persona moral) o a personas (persona física)
Cada opción tiene ventajas y desventajas fiscales y operativas que deben analizarse.
22. Desconocer la diferencia entre el convenio de ocupación y el contrato de arrendamiento. Los riesgos y cómo evitarlos
No entender esta diferencia puede derivar en problemas legales y dificultades para recuperar la propiedad.
23. No evaluar correctamente a los inquilinos: problemas con morosos y malos inquilinos
No hacer un filtro adecuado puede llevarte a rentar a personas que no pagan o dañan la propiedad.
24. No considerar la posibilidad de perder la propiedad por la ley de extinción de dominio
No verificar antecedentes del inquilino o permitir actividades ilícitas en la propiedad puede derivar en la pérdida del inmueble.
25. Ignorar el tipo de administración: No evaluar si la propiedad será auto administrada o gestionada por terceros
Cada modelo tiene implicaciones distintas en costos, tiempo y rentabilidad.
🎁 BONO: Dejar de invertir en propiedades para renta por no saber cómo evitar eficazmente estos errores
Muchos inversionistas se paralizan por miedo a cometer errores. Lo importante es capacitarse, asesorarse y actuar con estrategia.
Evitar estos errores puede hacer la diferencia entre una inversión rentable y una experiencia frustrante. ¿Te gustaría asesoría personalizada para evitar estos problemas? Contáctanos y te ayudamos a tomar la mejor decisión de inversión en Mérida.