¿Es rentable tu inversión inmobiliaria? Descubre el poder del CAP RATE

Invertir en bienes raíces para renta es una de las mejores estrategias para generar ingresos pasivos, pero no todas las propiedades son rentables. Muchos inversionistas cometen el error de comprar sin analizar si realmente la propiedad generará los rendimientos esperados.

Aquí es donde entra en juego el CAP RATE (Tasa de Capitalización), un indicador clave que te ayuda a evaluar si una propiedad es una buena inversión.

¿Qué es el CAP RATE y por qué es importante?

El CAP RATE es un porcentaje que representa la relación entre los ingresos netos anuales de una propiedad y su valor de compra. En términos simples, te dice qué tan rentable es una propiedad en relación con su precio.

Si no utilizas el CAP RATE en tus análisis, podrías estar comprando una propiedad que, aunque parezca una gran oferta, en realidad no generará ingresos atractivos.

Cuidado con las expectativas irreales de rentabilidad

Muchos inversionistas son seducidos por supuestos retornos del 12% o más, pero en la mayoría de los casos estos números son engañosos o muy riesgosos.

Por ejemplo, he visto proyecciones con 12% de ROI y más en rentas cortas, donde se calcula así:

📌 Propiedad de $4,000,000 MXN que se renta por Airbnb en $1,500 MXN la noche

Si se hace el cálculo sin suficiente cuidado, podríamos decir:

• $1,500 x 30 días = $45,000 MXN mensuales

• $45,000 x 12 meses = $540,000 MXN anuales (13.5% anual)

📉 Pero esto ignora la realidad:

• Tasa de ocupación real: Una excelente ocupación real ronda el 70% (considerando tiempos de limpieza y cambio de inquilinos). Esto reduce el ingreso a $378,000 MXN anuales.

• Mantenimiento (10% de ingresos): -$37,800 MXN → Nuevo total: $340,200 MXN.

• Operación y administración (20% de ingresos): -$75,600 MXN → Nuevo total: $264,600 MXN.

Al final, $264,600 / $4,000,000 = 6.6% real, y eso sin contar temporadas bajas ni imprevistos.

📌 Nosotros ofrecemos 6.3% anual, 100% seguro y sin dolores de cabeza.

Fórmula para calcular el CAP RATE

La fórmula básica es:

📌 CAP RATE = (Ingreso Operativo Neto / Valor de la Propiedad) x 100

Donde:

• Ingreso Operativo Neto = Renta anual - Gastos operativos (mantenimiento, comisiones, periodos sin renta, etc.).

• Valor de la Propiedad = Precio de compra de la propiedad.

Ejemplo práctico:

Supongamos que compras una propiedad en Mérida por $2,800,000 MXN y la rentas en $15,000 MXN al mes (lo que da una renta anual de $180,000 MXN). Pero, además, tienes que considerar estos gastos:

• Mantenimiento: $8,400 MXN al año

• Comisión por renta: $18,000 MXN (un mes de renta)

• Meses sin inquilino: 2 meses sin renta = $36,000 MXN

Entonces, el cálculo del ingreso operativo neto sería:

📌 $180,000 - ($8,400 + $18,000 + $36,000) = $117,600 MXN

Ahora, aplicamos la fórmula:

📌 CAP RATE = ($117,600 / $2,800,000) x 100 = 4.2%

📒Descarga el PDF resumido para calcular el CAP RATE

¿Cómo interpretar el CAP RATE?

📊 Según el ranking del CAP RATE:

• +7% → Muy bueno 💰

• 5% - 7% → Bueno 👍

• 4% - 5% → Decente 😐

• 3% - 4% → Malo ⚠️

• Menos de 3% → Muy malo ❌

En este ejemplo, un CAP RATE de 4.2% es considerado "decente", pero no es ideal. Podrías encontrar inversiones con mejores rendimientos o mejorar este porcentaje optimizando los costos operativos.

Errores comunes al evaluar el CAP RATE

1️⃣ No considerar los costos ocultos: Muchos inversionistas calculan el CAP RATE solo con la renta bruta y no incluyen mantenimiento, impuestos y tiempos sin inquilino.

2️⃣ No comparar propiedades similares: Es clave analizar varias opciones en la misma zona para elegir la mejor inversión.

3️⃣ Creer que un CAP RATE alto siempre es mejor: A veces, una propiedad con un CAP RATE alto puede estar en una zona de alta rotación de inquilinos o con riesgo de devaluación.

Aplica esta regla básica que nos deja Arturo Elías Ayub en el Podcast "Dimes y Billetes #318" de Moris Dieck

Conclusión: ¿Cómo puedes usar el CAP RATE a tu favor?

Antes de invertir en una propiedad para renta, haz los cálculos y asegúrate de que el CAP RATE sea atractivo. Este simple análisis te ayudará a evitar malas inversiones y tomar decisiones más inteligentes.

🔍 Si quieres conocer más sobre cómo evaluar correctamente una propiedad y evitar los errores más comunes al invertir en renta, descarga nuestra guía gratuita aquí: [Insertar enlace]

📩 ¿Tienes dudas sobre una propiedad que quieres comprar? Escríbenos y te ayudamos a hacer un análisis detallado.

¡Haz que tu inversión trabaje para ti y no al revés! 🚀

Roger Eduardo Hernández Pérez

Director fundador del grupo Realty Global / Asesor Elite en MB Signature Properties / Miembro, Fundador y Presidente del Club Toastmaster Realtors Mérida /  Asesor Certificado SEP / Asociado AMPI

roger.h@realtyglobal.net

+52 999 493 31 24