En este artículo te expongo las razones por las que considero que este tipo de terrenos, al menos en Yucatán, son una muy mala inversión, al punto de que algunos asesores le tenemos apodos como “TERRENOS BASURA”, “CHIQUILOTES” etc. Pero, entonces ¿por qué están tan de moda siendo hoy uno de los productos inmobiliarios más vendidos en Yucatán?
Si estas pensando en comprar tierra en Yucatán, no dejes de leer este artículo
Los lotes de “inversión” son terrenos que se comercializan a precios muy accesibles, con un financiamiento a 1-2 años como mínimo y prometen que, en un supuesto plazo de tiempo indefinido, van a valer más y se podrán revender o aprovechar para construir. Por otra parte, no ofrecen la urbanización necesaria como calles, banquetas, luz, ni muchas veces certeza legal, debido a que 95% de las veces se encuentran en medio de la nada, sin posibilidad de proyectar el desarrollo de esa zona.
Precio y financiamiento: Suelen ser de precio barato con financiamiento a largo plazo, por lo que se vuelven “muy atractivos”.
Ubicación: Se encuentran a una distancia considerable del centro de la ciudad y en zonas deshabitadas.
Nivel de urbanización: Por su ubicación y precio, es imposible encontrar terrenos de “inversión” urbanizados, por lo general son con calles blancas, con accesos de terracería o simplemente sin accesos.
Podemos considerar que el costo de un lote de “inversión” es menor, ya que al no contar con infraestructura, ni ningún tipo de construcción, el valor de la tierra suele ser muy bajo, por lo que muchas personas creen que es una buena opción si tienes un presupuesto reducido, pero recordemos que al ser un terreno baldío y que su ubicación es lejana, por lo general no cuentan con los servicios necesarios, lo que te sumará un alto costo extra a la hora que quieras llevar a cabo tu construcción, debido a que tendrás que llevar ciertos servicios solo para ti, entonces, estos terrenos no están habilitados actualmente para construir.
La carencia de servicios hace que se convierta en una “inversión” a largo plazo y difícil de capitalizar, implicando un daño al crecimiento de la ciudad en cuanto al punto de vista de proyección inmobiliaria y desarrollo de la ciudad, ya que son tantos los proyectos de “inversión” existentes que complican la planeación de futuros parques, escuelas y/o hospitales que ofrezcan la infraestructura y sustentabilidad adecuada. Además que todos los grandes terrenos existentes fueron divididos en pequeñas cantidades absurdas que evitarán llevar a cabo cualquier tipo de desarrollo importante.
La respuesta es la que imaginas, “son un muy buen negocio para los que lo comercializan”.
Imagina el siguiente escenario: Supongamos que un inversionista o grupo de inversionistas adquiere los derechos de una gran extensión de tierra a 1 peso por cada m2. Dicha tierra está sin servicios y en las afueras de la ciudad. Estos “desarrolladores” o más bien comercializadores proponen dividir esa gran extensión en lotes muy pequeños para comercializar. La legislación actual solo les obliga a considerar el espacio suficiente para las calles de acceso a cada lote y algunas áreas vedes etc. Todo ese espacio será terreno no comercializable y en ningún caso supera el 40% del terreno total. Entonces, el terreno vendible es en el peor de los casos el 60% de la totalidad. Siendo así, si 0.6m2 tienen un costo de 1 peso, entonces, 1m2 vendible les cuesta $1.67 pesos. (1×1 / .6 = 1.67). Aún cuando a este precio le deben sumar los costos de división jurídica de la tierra, tramitología etc, recordemos que el “Comercializador” no va a construir nada, o casi nada. Normalmente lo vende físicamente tal y como está. Ahora te cuento que esos terrenos son vendidos desde 30 pesos por m2 o mucho más. Como puedes observar la utilidad es muy alta lo que les permite invertir mucho dinero en marketing, renders, publicidad y mercadeo llegando a pagar comisiones hasta del 20% por cada venta. Con estos números muchos vendedores y algunos asesores no se pueden resistir a ganar un “dinero fácil”
Por otro lado, el auge que ha tenido Mérida en los últimos años, ha ocasionado la compra de terrenos de “inversión” fuera de la zona urbanizada, a una distancia aproximada de 20 min del centro, pero todo esto, sin servicios, sin calles y solo con la esperanza de obtener plusvalías con la lotificación y posterior reventa de la tierra, convirtiéndolos en “lotes basura”.
¿Que pasa con los clientes que compraron esos “lotes basura”?
Pues en el mejor de los casos, terminan siendo realmente dueños de un terreno en el medio de la nada, ya que muchas veces cuentas solo con “calles jurídicas” que son solo los espacios designados para realizar calles pero que hoy no hay nada y sin garantía de que en un futuro exista.
En un próximo artículo te comento lo que puedes hacer para evitar caer en estas “trampas”
Roger Eduardo Hernández Pérez
Director fundador del grupo Realty Global / Asesor eXp Realty / Miembro, Fundador y Presidente del Club Toastmaster Realtors Mérida / Integrante del equipo C5 Global / Asesor Certificado SEP / Asociado AMPI
roger.h@realtyglobal.net