Lee el artículo completo y verás que es completamente posible…
A continuación, una serie de pasos, que si los sigues, puedes obtener rentabilidad de 50% anual o más con inversiones inmobiliarias.
PASO 1: Selecciona una zona que este en crecimiento con plusvalía superior al 10% anual
PASO 2: Selecciona un mínimo de 4 desarrolladores responsables y con trayectoria que estén lanzando proyectos en la zona escogida en el PASO 1 y que se encuentren en la etapa de lista cero (preventa)
PASO 3: Escoge aquel proyecto que te permita amarrar la negociación con el mínimo de enganche posible. Ideal igual o menor al 20%.
PASO 4: Selecciona una de las unidades más comerciales del proyecto. No necesariamente tiene que ser la que más te gusta a ti.
PASO 5: Espera a que el desarrollo esté listo para entrega (normalmente 2 años) y “vende” tu unidad al precio actualizado.
Un ejemplo en números:
PRECIO COMPRA= 10,000,000
ENGANCHE: 20% = 2,000,000
PRECIO FINAL (2 AÑOS CON 10% PLUSVALÍA) = (10,000,000 + 10% )+ 10% = 10,000,000 x 1.1 x 1.1 = 12,100,000
UTILIDAD BRUTA= PRECIO DE VENTA – PRECIO DE COMPRA = 12,100,000 – 10,000,000 = 2,100,000
% DE UTILIDAD SOBRE LA INVERSIÓN= UTILIDAD BRUTA / ENGANCHE x 100 = 2,100,000 / 2.000,000 X 100 = 105% (EN DOS AÑOS) = 52.5 % ANUAL
Como puedes observar es totalmente real y posible obtener este margen de rentabilidad, pero debo decirte que no todo es color de rosas, hay ciertos riesgos en una operación como esta los cuales te comento a continuación y te doy unos tips de como minimizarlos.
EL CONTRATO, LOS TEMAS LEGALES Y FISCALES:
La cesión de derechos: La forma correcta de realizar la venta final es la cesión de derechos la cual tu asesor debe negociar a tu favor para que te la permitan en el contrato de promesa de compra venta inicial al momento del enganche. En caso de que de plano no sea posible la cesión de derechos, deberás terminar de pagar la unidad para de inmediato ponerla en venta para lo cual tendrás que disponer de los recursos para el pago del saldo, más asumir los costos de escrituración que para hacer números redondos, asumiremos que son 6% del valor de compra del inmueble.
Precio Fijo. Que el precio de compra se mantenga fijo en el período por el cual se está proyectando la inversión ya que si el contrato de promesa de compra venta incluye ajustes por inflación, no será viable una inversión como la estamos planteando.
Los costos fiscales: De la utilidad final deberás restar el ISR generados por esta misma rentabilidad. Esto es un factor presente en cualquier operación legal. Te recomiendo revisar con tu asesor y un fiscalista para que el tema sea considerado como debe ser.
Un buen asesor sabrá buscar las formas legales, correctas y factibles para apoyarte, siempre y cuando se plantee antes de la compra. La falta de asesoría o una mala asesoría podrá acarrearte consecuencias económicas, fiscales y hasta legales que podrán consumirte la totalidad y más de la rentabilidad esperada.
LA REPUTACIÓN DEL DESARROLLADOR: en otras palabras, que el desarrollador no cumpla con la calidad, tiempos etc: Un Asesor Inmobiliario especializado en la zona y producto, pero sobre todo que no trabaje para el desarrollador, debe y puede asesorarte con respecto a la credibilidad y seguridad del desarrollador escogido. El mismo desarrollador es la persona menos indicada para revisar este tema ya que es 100% seguro que dirá que ellos son los mejores.
COMECIABILIDAD DE LA UNIDAD: Que la unidad escogida no sea vendible. Muchos factores pueden influir en este tema tales como la zona, la competencia en el mismo desarrollo, la competencia con otros desarrollos parecidos etc. Para esto debes involucrar desde la compra al Asesor Inmobiliario que se encargará de vender esta propiedad cuando esté lista. Al estar comprometido desde la compra, el asesor te ayudará a escoger aquella unidad que realmente se va a poder vender cuando tú necesites capitalizar tu inversión.
QUE NO SEPAS COMO VENDER ESA UNIDAD: Aún y cuando la unidad sea 100% vendible, no quiere decir que estará vendida al momento de que desees. Si no estás seguro de los pasos y herramientas necesarios para vender una propiedad inmobiliaria sin sacrificar demasiado el precio, deberás apoyarte en un buen asesor inmobiliario.
Aun cuando estos factores de riesgo pueden disminuir tu utilidad, la realidad es que los inmuebles son una de las inversiones más seguras que existen. Solo necesitas un buen asesor que trabaje para ti, y lo mejor de todo es que los honorarios de este asesor te salen GRATIS ya que a la hora de comprar, la comisión la paga el desarrollador.
Espero haberte ayudado con este sencillo análisis, y si estás pensando en invertir en propiedades inmobiliarias en Yucatán, estaré encantado de apoyarte en el proceso.
Roger Eduardo Hernández Pérez
Director fundador del grupo Realty Global / Asesor eXp Realty / Miembro, Fundador y Presidente del Club Toastmaster Realtors Mérida / Integrante del equipo C5 Global / Asesor Certificado SEP / Asociado AMPI
roger.h@realtyglobal.net